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綜合超市---選址必 |
商圈內無山丘、大面積水體、大面積綠化用地
一、 商場位置
(1)商場位置應接近于于商圈的中心或商圈內人流的主要出入通道上。
(2)商場位置應位于至少兩條小區(qū)干道級以上道路的交*或距交*口4 分鐘步行距離內。
(3)商場周圍1公里內沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場。
(4)商場周圍2公里內沒的營業(yè)面積在與擬開商場相同的同業(yè)態(tài)商場。
(5)商場周圍3公里內沒有大型超市、購物中心。
(6)商場周圍50-100米范圍內最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上相補的商業(yè)設施。
(7)備選地點應已有一定的人流匯集或人流經過。
(8)在特大型城市中可區(qū)級購物中心內部。
二、交通
(1)至少應有兩條道路可直接到達店址，或轉向后步行4分鐘內到達店址
(2)商圈內所有的居住組團均有小區(qū)道路可到達備選店址。
(3)店址周圍100米內無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。
(4)店址附近步行4 分鐘內應有至少一個公交車站有三路以上公交車線路經過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調新設立。
(5)備選物業(yè)正前方應方便顧客(步行和駕車)進出。
(6)應方便大型貨車進出。
三、場地
(1)門前人行道應在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構筑物，地面鋪裝質量較高或可改進。
(2)門前應有寬度不少于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構筑物。
(3)可供停車的場地面積不應少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米。
(4)門前室外廣場標高應高過與道路標高，但如以臺階相通，臺階級數(shù)不應超過超過4級。
(5)應有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道。
(6)建筑物與其它建筑的間距應符合規(guī)劃要求和消防要求。
(7)應有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場地，回車場不得小于300平方米。
四、物業(yè)
(1)房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2：1，以4:3、5：4 為佳。
(2)房形應無分割，空間完整，通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質隔墻。
(3)開間朝向主要街道，開間不少于30米。
(4)所租物業(yè)除考慮營業(yè)用面積外還應有后備倉等輔助用房的面積，輔助用房和營業(yè)用房的面積劃分應按2：8的比例劃分。
(5)進深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之間為宜。
(6)柱間距應在6米以上，或至少可用作賣場的主體部份應在6米以上。
(7)層高以橫梁底算起，應不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜起過8米。
(8)租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設于一、二層，最多不能超過三層，若分層設賣場，每層賣場面積不應少于2000或4000平方米，在特大城市可租用負一層。
(9)各層間以自動人行道相連，自動人行道以設賣場內靠左一側緊貼墻面或靠里墻設置，物業(yè)應能在上述位置提供3*30平方米的安裝位置。
(10)首層地面承重不低于500KG，各層樓面動荷載不低于350KG。
(11)用作商場的建筑物應有較強的可視性，體量應高大，應至少在兩個方向上，至少50米開外能看到賣場。
(12)用電量可根據賣場大小和設備配置而定，但最少不能低于500KW，供電方式以市電雙回路為佳。
(13)高低壓配電設備應齊全，或有可提供安裝高低壓配電設備的位置。
(14)給水管應接入室內，管徑不少于____CM，并設有消防水池和消火栓。
(15)有排污管和雨水管接至市政管網，排污應設有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放。
(16)應有管道煤氣接至室內，管徑不小于 吋。
(17)空調設備，最好由業(yè)主提供中央空調，且空調制冷量應在120w-180w之間或免費提供安裝中央空調主機的機房和冷卻塔安裝位置。
(18)所選物業(yè)應由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，貨梯開門寬度不應小于1.4米，且貨梯位置適中，能方便至達各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線。
(19)載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動人行道相通，或能提供4*30平方米的安裝位置，自動人行道寬度不少于1米，陂度不超過12度。
(20)冷鏈機房：所選物業(yè)應有不少于12平米的冷鏈機房。
(21)所選物業(yè)應有安裝排煙井道的位置。
(22)消防系統(tǒng)：報選物業(yè)應有按乙類以上設防設計的消防系統(tǒng)，或由業(yè)主安裝至少應由業(yè)主提供基礎消防。
(23)所選物業(yè)應有顯眼的頂招、側招的位置和廣告位置提供我方免費使用。
五、商務
(1)計租面積應按實際租賃垢建筑面積計算，應盡量爭取按使用面積計算。
(2)負一層和二層以上的租金水平至少應低于首層30%以上。
(3)輔助用房的租金水平應爭取低于營業(yè)用房的水平。
(4)所有設備房均應免費。
(5)由我方安裝的貨梯、自動人行道等設備安裝的土建部份費用應由業(yè)主負擔。
(6)停車場和門前廣場應免費使用。
(7)物業(yè)管理費應免除。
(8)免租期應在四個月以上，越長越好。
(9)租金遞增期應一年一遞增，遞增率不可超過3%。
(10)免遞增期應為一年。
(11)業(yè)主應能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證和消防驗收合格的批文和法人資格證明。
(12)業(yè)主必須提供全套竣工圖。
(13)需加建、改建的土建工程費應由業(yè)主免擔。
(14)需增容水電、煤氣的費用應爭取業(yè)主負擔，至少負擔一半。
(15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經營種類不與我方相同，避免一我方競爭。
(16)業(yè)主應承諾協(xié)助我方辦理相關的工程、營業(yè)手續(xù)。
(17)在我方所承租的范圍內我方有權分租部份面積，業(yè)主無權干涉和向第三方收取任何費用。
(18)業(yè)主保證在我方租賃期內任何第三方不得向我方提出任何收取費用的要求。
(19)業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關物業(yè)的產權糾紛均與我方無關，不得影響我方的正常營業(yè)，若影響我方營業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償。
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